Bonjour à tous, je vous mets ici un compte rendu du commodat ou pret à usage (ce texte concernait également les baux emphytéotique mais j'ai supprimé la partie le concernant, ceux des baux de 18 ans minimum donc ne nous concernent pas).
Le commodat et le bail emphytéotique
En brefLes organismes à but non lucratif, beaucoup plus que les opérateurs commerciaux, peuvent,du fait de leur objet d’intérêt général, avoir recours pour leurs locaux d’activité à des formules originales de mise à disposition de locaux ou de terrains soit gratuitement soit pour des sommes « symboliques » au regard du marché avec cependant un certain nombre de contreparties à leur charge : respect de l’objet défini, entretien en bon père de famille, possibilité de prise en compte de charges incombant au propriétaire. Il s’agit du commodat et des baux emphytéotiques dont le bail à construction constitue une modalité particulière.
AuteurMarc Pillon, Conseiller technique Uriopss Rhône-Alpes
Uniopss
Repères juridiques• Le prêt à usage ou commodat est réglementé par les articles 1875 à 1891 du Code civil.
I - Le commodatLe prêt à usage ou commodat, bien que non exclusif des associations et fondations, est d’usage fréquent pour
celles-ci, aussi le Règlement n° 99-01 du Comité de la réglementation comptable (CRC) apporte des précisions
sur son traitement.
1) Définition et conditions du commodat
Certaines associations ou fondations bénéficient d'une mise à disposition gratuite de biens immobiliers, à charge
pour elles d'utiliser ces biens conformément aux conventions et d'en assurer l'entretien pendant la durée du prêt
à usage ou commodat.
« Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en
servir, à charge par le preneur de la rendre après s’en être servi » (article 1875 du Code civil). Ce contrat permet
donc à l’association ou la fondation de disposer de biens qui ne lui appartiennent pas.
Il peut s’agir d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié. Il n’y a pas de droit d’enregistrement à prévoir.
Selon l’article 1876 du Code civil, « ce prêt est essentiellement gratuit ».
Sauf convention contraire, le prêt est nécessairement à durée déterminée : « Le prêteur ne peut retirer la chose
prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a
été empruntée. Néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l'emprunteur ait cessé, il survient au
prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l'emprunteur à
la lui rendre » (Article 1888 du Code civil).
Au terme du commodat, le prêteur récupère le bien, y compris les constructions ajoutées, la propriété du sol emportant la propriété du dessus et du dessous (Article 552 du Code civil).
Selon l’article 1878 du Code civil, « Tout ce qui est dans le commerce, et qui ne se consomme pas par l’usage,
peut être l’objet de cette convention ». Le commodat peut donc concerner toute immobilisation corporelle.
Dans les associations ou fondations, les biens objets de commodats sont en général des ensembles immobiliers
affectés à des activités (scolaires, hospitalières, sociales …) dont les propriétaires ne souhaitent pas, pendant la
durée du commodat, assurer eux-mêmes la gestion. Ils se contentent de contrôler l’orientation d’utilisation du
bien et la manière dont les charges d’entretien sont assumées par l’emprunteur. En général l’emprunteur assume
la charge d’impôt (taxe foncière) et les charges d’assurance qui, normalement, incombent au propriétaire.
L’existence d’un contrat de commodat permet à l’association d’inscrire en comptabilité les biens mis à sa
disposition et de rendre ainsi plus fidèle l’image du patrimoine à la lecture du bilan.
L’article 1880 du Code civil énonce que « L’emprunteur est tenu de veiller, en bon père de famille, à la garde et à
la conservation de la chose prêtée. Il ne peut s’en servir qu’à l’usage déterminé par sa nature ou par la
convention ; le tout à peine de dommages-intérêts, s’il y a lieu ». L’obligation de veiller à la conservation de la
chose prêtée peut conduire le preneur à constituer une provision pour grosses réparations (charge incombant
normalement au propriétaire) destinée à faire face aux coûts de remise en état.
2) Traitement comptable
Inscription en comptabilité du commodat :
➢ à l’actif du bilan de l’établissement utilisateur, inscription de la valeur des biens mis à disposition, dans un
compte 228 « Immobilisations grevées de droit » ;
➢ au passif du bilan de l’établissement utilisateur, inscription de la contrepartie au crédit du compte 229 « Droits
des propriétaires » (il s’agit de fonds associatifs pouvant être repris avant dissolution).
Considérant que des immobilisations qui ne sont pas la propriété de l’association ne peuvent être amorties,
seules des provisions peuvent être constituées pour faire face à la dépréciation des biens, dans la mesure où le
loyer est inexistant ou symbolique :
➢ débit du compte 6815 « Dotation aux provisions pour risques et charges d’exploitation » ;
➢ crédit du compte 15722 « Provisions pour grosses réparations (biens en commodat) ».
Pour les établissements sociaux et médico-sociaux, ainsi que pour les établissements sanitaires, le calcul du
montant des provisions annuelles pour grosses réparations est soumis à une réglementation précise.
Pour les établissements sociaux et médico-sociaux, l’article R. 314-86 du Code de l’action sociale et des familles
(CASF) énonce : « Les loyers éventuellement versés à une personne morale distincte de l'organisme
gestionnaire ne peuvent pas prendre en compte des charges relevant du propriétaire, sauf en cas de louage
emphytéotique. En ce dernier cas, la somme du loyer annuel, des dotations aux provisions pour travaux, ainsi
que des charges de grosses réparations, au sens de l'article 606 du code civil, qui sont mises à la charge du
locataire, ne peut excéder, chaque année, la valeur locative de l'immeuble évaluée par le service des
Domaines. »
Selon l’instruction comptable « M 21 bis », dans le secteur sanitaire l’établissement devra faire procéder par le
service des Domaines à une évaluation de la valeur locative de l’immobilisation. Le montant de la dotation
annuelle au compte de provision ne pourra dépasser 75 % de la valeur locative. Dans le cas où un loyer
manifestement sous évalué est versé, ce pourcentage s’appliquera sur la différence entre la valeur locative et le
loyer versé.
Selon l’instruction codificatrice M21 du 23 mars 2000, applicable aux établissements sanitaires publics, « Pour
les immeubles mis temporairement à disposition ou pris à bail en contrepartie d’un loyer symbolique ou
manifestement sous-évalué, il est normal que l’établissement bénéficiaire assure la prise en charge des frais de
réparation qui incomberaient normalement aux propriétaires, lorsque le contrat de location le prévoit. A cette fin,
les établissements peuvent constituer une provision pour renouvellement des immobilisations. Le montant de
cette provision ne doit pas dépasser le montant qui est dû au titre d’un loyer normal, ce loyer pouvant être évalué
par l’administration des Domaines. »
L'amortissement de ces biens est constaté en débitant le compte 229 par le crédit du compte 228. Ainsi, à la fin
du contrat de commodat, la valeur du bien est nulle.
A la fin du contrat, lors du retour du bien au prêteur, les comptes 228 « Immobilisations grevées de droits » et
229 « Droits des propriétaires » sont soldés l’un par l’autre.
source :
http://84.246.227.194/resources/trco/pdfs//Le_commodat_et_le_bail_emphyteotique.pdflien code civil :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idArticle=LEGIARTI000020616173&idSectionTA=LEGISCTA000006150308&cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte=20100129AUTRE RESUME :Le prêt à usage.Le prêt à usage est une formule particulièrement souple qui permet à un propriétaire de mettre un bien foncier à
disposition d’un exploitant qui peut en faire librement usage, sous réserve de le rendre en l’état .Ce contrat est
tout à fait adapté à l’utilisation temporaire d’une parcelle …
Les objectifs de la mesure
C'est un contrat, le plus souvent verbal mais il peut être écrit, daté et signé des deux parties c'est d'ailleurs
préférable, par lequel le prêteur livre gratuitement une chose à l'emprunteur pour s'en servir, à charge pour ce
dernier de la rendre après s'en être servie ou à l'expiration du terme convenu. (article 1876 et suivants du
code civil)
Les principales dispositionsD'après l'article 1877 du code civil : « le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée ». Le prêt à usage n’a
pas non plus une contrepartie financière, ce prêt est essentiellement gratuit (article 1876 du code civil). En effet
un contrat payant est qualifié de bail ou de crédit, ce n'est plus un prêt à usage. A l'inverse, si aucun loyer n'est
convenu, le bail est nul ou qualifié de prêt à usage.
L'emprunteur est tenu de veiller, en bon père de famille, à la garde et à la conservation de la chose prêtée. Il ne
peut s'en servir qu'à l'usage déterminé par sa nature ou par la convention; le tout à peine de dommages-intérêts
s'il y a lieu (article 1880 du code civil.)
Lorsque la durée du prêt est déterminée, l'emprunteur est tenu de restituer la chose à l'expiration du prêt sans
que le prêteur n'ait besoin de délivrer un congé. En cas de tacite reconduction, on considère que le délai de
congé est de 6 mois avant la fin de l'année culturale dans le cas d'un prêt à usage de terre.
Si la durée du prêt n'est pas déterminée ou que le prêt est verbal, l'emprunteur doit rendre la chose après s'en
être servie (article 1875 du code civil). Pas de congé dans ce cas, le propriétaire peut la récupérer sur simple
demande.
Les avantages de la formuleLe prêt à usage se fait en général verbalement et est essentiellement gratuit. Il s'achève soit après que
l'emprunteur s'en soit servi soit à l'expiration du terme convenu.
Pour les propriétaires
• L’engagement n’est pas contraignant et n’engage qu’à court terme
• Le propriétaire peut reprendre le bie,n s’il en a un besoin pressant
• L’emprunteur n’a qu’un simple droit d’usage
Pour l’emprunteur
• Le prêt est gratuit par nature
• Les formalités de publicité sont peu coûteuses et garantissent cependant un minimum de sécurité juridique
• C’est un cadre très souple quant à la durée et la destination du bien
• Les conditions de reprise par le propriétaire sont assez strictes, il doit avoir une raison valable
Les limites de la formuleLes engagements sont transmissibles aux héritiers.
Pour le propriétaire
• Le prêt est gratuit par nature, donc ne rapporte pas
• Es conditions de reprise sont assez strictes, le besoin qui motive la reprise ne devait pas être prévisible au moment
de la conclusion du prêt.
Pour l’emprunteur
• Le prêt n’est pas très bien adapté au long terme, et plus il s’allonge, plus les besoins du propriétaires risquent de
devenir pressants.
• Sa responsabilité peut être facilement engagée
• Rien n’est prévu en cas d’amélioration sensible du bien prêté
source :http://www.vivreurope.org
ET UN EXEMPLE DE CONTRAT SOUS SEING PRIVE A ADAPTER A NOTRE SITUATION :par acte sous seing privé FR ( deux formules )
ENTRE LES SOUSSIGNES : #
Ci après invariablement désigné# "LE PRETEUR".
D'UNE PART. #
Ci après invariablement désigné# "L'EMPRUNTEUR".
D'AUTRE PART.
IL A ETE CONVENU ET ACCEPTE CE QUI SUIT :
Le prêteur déclare prêter à usage à l'emprunteur qui accepte, les biens ci après désignés :
DESCRIPTION DES BIENS. #
C0NDITIONS:
Le présent prêt à usage est conclu à titre absolument GRATUIT.
Il prendra cours le # pour finir dès l'enlèvement de la récolte de la saison culturale # de plein droit par la seule échéance du terme, sans qu'il soit besoin d'un congé ou d'une mise en demeure et sans tacite reconduction.
#Il pourra y être mis fin anticipativement par chacune des parties, moyennant préavis de six mois adressé par lettre recommandée et éventuellement prorogé jusqu'à l'enlèvement de la récolte croissante ou jusqu'à la fin de la saison herbagère en cours et sans indemnité.
#Il pourra toutefois être renouvelé en tout ou en partie d'année en année pour la durée d'une seule saison culturale, moyennant un nouvel accord préalable et écrit des parties et dans les mêmes conditions que celles énoncées ci avant.
#En cas de vente de gré à gré par lots ou autrement de tout ou partie du présent bien, l'acquéreur aura la faculté de mettre fin au prêt à usage du lot ou de la partie du bien acquis par lui, moyennant un préavis de trois mois, éventuellement prorogé jusqu'à l'enlèvement de la récolte croissante ou jusqu'à la fin de la saison herbagère en cours et sans indemnité.
L'emprunteur s'engage à quitter les lieux et à les rendre libres de toute occupation, soit au terme convenu, soit au terme du préavis dont question ci avant.
Il ne peut se servir des biens prêtés qu'à l'usage de culture ou de pâture.
Il ne peut céder son droit d'occupation, ni donner le bien en location à qui que ce soit.
Il ne peut répéter, c'est à dire réclamer au prêteur les dépenses qu'il aurait faites pour l'usage des biens.
Il s'oblige, à peine de tous dommages et intérêts, s'il y a lieu :
a) à veiller en bon père de famille, à la garde, à l'entretien et à la conservation des biens prêtés;
b) à ne s'en servir que pour l'usage déterminé par les présentes;
c) à rendre les biens prêtés au propriétaire, soit au terme fixé, soit anticipativement, dans le respect des formes et conditions mentionnées ci avant;
d) à veiller au respect et au maintien des bornes qui délimitent les parcelles prêtées.
N'étant que simple détenteur temporaire des biens, l'emprunteur ne pourra prétendre à les acquérir par prescription par quelque laps de temps que ce soit.
Le prêteur ne contracte aucune obligation personnelle en vertu du présent contrat.
En cas de décès de l'emprunteur, le prêteur ou ses héritiers et ayants cause pourront mettre fin au présent prêt à usage dans les formes et délais mentionnés ci avant.
Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, les parties font élection de domicile en leur demeure respective.
Fait de bonne foi en 2 originaux, le
( Texte communiqué à la M.L. du Notariat par Jean-Paul Vanheeswyck c/o Notaire Garsou à Villers-le-Bouillet )